Am 24.02.2021 ergingen zu diesem Thema zwei OLG Urteile: beide kommen zu unterschiedlichen Ergebnissen.

Urteil OLG Dresden vom 24.2021, Az. 5 U 1782/20

Das OLG Dresden entschied zugunsten der Mieterin. Es ging um die Miete April 2020, die nicht gezahlt wurde. Der Vermieter klagte diese ein und gewann in 1. Instanz. Das OLG Dresden hob das Urteil nun auf.

Es sei eine Störung der Geschäftsgrundlage im Sinne von § 313 Abs. 1 BGB eingetreten. Der Vertrag sei anzupassen, die Kaltmiete für die Dauer der angeordneten Schließung auf die Hälfte zu reduzieren. Keine der Parteien habe eine Ursache für die Störung der Geschäftsgrundlage gesetzt oder sie vorhergesehen. Es sei daher angemessen, die damit verbundene Belastung gleichmäßig auf beide Parteien zu verteilen.

Der Vermieter will Revision zum BGH einlegen.

Urteil OLG Karlsruhe 24.02.2021, Az. 7 U 109/20

Hier ging es ebenfalls um die Mieterin KiK, die die Miete für April 2020 nicht zahlte. Wiederum gab das Landgericht dem Vermieter in 1. Instanz recht und das OLG Karlsruhe bestätigte diese Entscheidung nun.

Eine behördlich angeordnete Schließungsanordnung begründe keinen Sachmangel. Der Zustand der Mieträume erlaube die Nutzung als Verkaufs- und Lagerräume weiterhin.  Die Mieterin sei es nur dann wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage unzumutbar, den vollständigen Mietzins zu zahlen, wenn ihre Inanspruchnahme ihre Existenz vernichten oder ihr wirtschaftliches Fortkommen zumindest schwerwiegend beeinträchtigen würde und auch die Interessenlage des Vermietenden eine Vertragsanpassung erlaube.

Dafür müssten die Umstände im Einzelnen geprüft werden, unter anderem: Rückgang der Umsätze, mögliche Kompensationen durch Onlinehandel oder durch öffentliche Leistungen, ersparte Aufwendungen zum Beispiel durch Kurzarbeit sowie fortbestehende Vermögenswerte durch weiterhin verkaufbare Ware. Solche besonderen Umstände habe die Einzelhandelskette nicht ausreichend geltend gemacht.

Das OLG Karlsruhe hat die Revision zugelassen.

 

Dem Urteil des OLG Karlsruhe ist zuzustimmen. Der Gesetzgeber hat mit Artikel 240 § 7 des Einführungsgesetzes zum BGB, eingeführt zum 01.01.2021 nur festgelegt, dass § 313 BGB in diesen Fällen anwendbar ist. Die Voraussetzungen des § 313 BGB müssen aber vorliegen, so dass das Urteil OLG Karlsruhe 24.02.2021, Az. 7 U 109/20 im Ergebnis richtig ist. Der Mieter muss insbesondere zur „Zumutbarkeit“ etc. konkret vortragen.

Es wird interessant sein, wie der BGH hierzu entscheidet und ob tatsächlich in beiden Fällen das Rechtsmittel eingelegt wird. Es kann also passieren, dass bis zu einer Grundsatzentscheidung des BGH`s Instanzenrechtsprechung mangels Rechtsmittel rechtskräftig wird, was nicht gerade zu einer Rechtsklarheit sondern zu einem Flickenteppich führen wird.