Die Schließung der Verkaufsstätte aufgrund behördlicher Anordnung wegen COVID-19 stellt mietrechtlich weder einen Mangel noch eine Unmöglichkeit dar. Auch ist ein Wegfall der Geschäftsgrundlage nicht anzunehmen, solange der Mieter das Risiko trägt, mit dem Mietobjekt Gewinne zu erzielen. Urteil Landgericht Frankfurt/Main vom 02.10.2020, Az. 2-15 O 23/20 (nicht rechtskräftig)

Im Urkundenprozeß hatte die Klägerin rückständige Mieten eingeklagt. Die Beklagte (ein international tätiger Gewerberaummieter) ist der Ansicht, dass sie zur Zahlung der Miete in der Zeit der erzwungenen Schließung nicht verpflichtet sei. Das Landgericht Frankfurt gab der Klage statt. Die Beklagte können sich weder auf einen Mangel berufen, noch lägen Unmöglichkeit oder ein Wegfall der Geschäftsgrundlage vor.

Durch hoheitliche Maßnahmen bewirkte Gebrauchsbeeinträchtigungen berühren nur den geschäftlichen Erfolg. Der Mieter trage das Verwendungsrisiko allein, mit dem Mietobjekt Gewinne erwirtschaften zu können, jedenfalls dann, wenn der Vermieter dem Mieter die vorgesehene Nutzung ermögliche. Die hoheitlichen Maßnahmen beschränken nicht die konkrete Beschaffenheit der Mietsache, sondern den Publikumsverkehr. Ein Mangel und somit ein Recht zur Mietminderung könne daher nicht vorliegen.

Auch Unmöglichkeit könne nicht angenommen werden, solange der Mieter das Verwendungsrisiko trägt (Anmerkung RA Stadie: es kann Mietverträge geben, die das Risiko anders verteilen).

Da der Mieter das Risiko trage, mit dem Mietobjekt Gewinne erzielen zu können, schließe dies regelmäßig aus, sich bei der Verwirklichung des Risikos auf den Wegfall der Geschäftsgrundlage zu berufen. Durch die Möglichkeit von Kurzarbeit und Inanspruchnahme von staatlichen Unterstützungen fehlende Einnahmen zu kompensieren, habe die erzwungene Schließung auch keine existentielle bedeutsame Folgen  für den Mieter.

 

Fazit: Der Mieter bleibt auch während der COVID-19-Schießungen zur Zahlung der Miete verpflichtet.