Kann der Vermieter aufgrund eines Zahlungsrückstandes des Mieters nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a oder Buchst. b BGB fristlos kündigen, wird dieses Recht nach § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB nur durch eine vollständige Zahlung des Rückstands vor Zugang der Kündigung ausgeschlossen. Bei der Beurteilung, ob der Zahlungsrückstand des Mieters die Miete für einen Monat übersteigt (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB), ist nicht auf die (berechtigterweise) geminderte Miete, sondern auf die vertraglich vereinbarte Gesamtmiete abzustellen. BGH Urteil vom 27.09.2017, VIII ZR 193/16

Die Mieterin (= Beklagte) hatte im Jahr 1999 von der Vermieterin (= Klägerin) eine Wohnung gemietet. Die monatliche Miete betrug zuletzt insgesamt 479,96 €. Im September 2014 forderte die Mieterin die Vermieterin auf, bis Ende Oktober den in der Wohnung bereits seit Beginn des Mietvertrages abgenutzten und beschädigten Teppichboden zu ersetzen und drohte eine Mietminderung von 15 % an, falls dies nicht geschehe. Zugleich kündigte die Mieterin eine weitere Minderung der Miete um zusätzliche 20 % ab Oktober 2014 an, da die Nachbarin Raumspray in die geöffneten Fenster ihrer Wohnung sprühe.

Die Vermieterin wies diese Mietminderungen zurück und kündigte die Erneuerung des Teppichbodens ab Dezember 2014 an. Hierzu kam es jedoch nicht, da die Mieterin die Handwerker-Termine ablehnte. Ab Oktober 2014 zahlte die Mieterin nur noch einen Teil der Miete. Im Januar 2015 nahm sie eine Teilnachzahlung i.H.v. 456 € auf die Zahlungsrückstände vor, wovon 96,00 € auf die Oktobermiete und jeweils 120,00 € auf die drei weiteren Monatsmieten verrechnet wurden. Auf die Miete für Februar 2015 zahlte die Mieterin nur einen Teilbetrag von 407,96 €. Der von ihr für den Monat März 2015 geleistete Teilbetrag von 402,96 € wurde dem Konto der Vermieterin am 16.03.2015 gutgeschrieben.

Mit Schreiben vom 16.03.2015 (Zugang Mieterin 17.03.2015) erfolgte durch die Vermieterin die fristlose Kündigung und hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs (Zahlungsrückstand Februar und März 2015). Die Mieterin zahlte danach diesen Zahlungsrückstand nicht vollständig. Die Schonfrist des § 569 Absatz 3 Nr. 2 BGB wurde nicht gewahrt. Vielmehr kam es zu weiteren Kündigungen der Vermieterin wegen weiteren Zahlungsverzugs der Mieterin.

Die Vermieterin klagte auf Zahlung und Räumung. Die Mieterin verlangte im Wege der Widerklage die Verurteilung der Vermieterin zur Erneuerung des Teppichbodens. Das Amtsgericht Nauen gab der Zahlungsklage teilweise statt und verurteilte die Mieterin unter Abweisung der Widerklage zur Räumung. Das Landgericht Potsdam wies die Klage insgesamt ab und gab der Widerklage statt. Die hiergegen gerichtete Revision der Vermieterin vor dem BGH war nun erfolgreich.

Das Mietverhältnis der Parteien ist nach der Rechtsauffassung des BGH durch die wegen Zahlungsverzugs ausgesprochene fristlose Kündigung der Vermieterin vom 16.03.2015 gem. § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3a BGB beendet worden.

Der Wirksamkeit der Kündigung stehe nicht entgegen, dass zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung der Zahlungsrückstand der Mieterin die Miete für einen Monat (§ 569 Absatz 3 Nr. 1 Satz 1 BGB) nicht mehr überstieg. Aufgrund des Zahlungsverzugs in der in § 543 Absatz 2 S. 1 Nr. 3a oder b BGB genannten Höhe entstehe ein Recht zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses. Nur eine vollständige Zahlung im Sinne des § 543 Absatz 2 Satz 2 BGB vor Zugang der Kündigung könne die Kündigung ausschließen. Nach § 543 Absatz 2 Satz 1 Nr. 3a BGB liege ein wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung dann vor, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug sei. Als nicht unerheblich sei der rückständige Teil der Miete nur dann anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteige, vgl. § 569 Absatz 3 Nr. 1 Satz 1 BGB, was hier zutreffe.

Der BGH führt damit seine Rechtsprechung fort, wonach das gesetzliche Kündigungsrecht wegen Zahlungsverzugs des Mieters nur bei rechtzeitiger völliger Befriedigung des Vermieters entfällt. Bei der Beurteilung, ob der Zahlungsrückstand des Mieters die Miete für einen Monat übersteigt, hat der BGH außerdem entschieden, dass nicht auf die (berechtigterweise) geminderte Miete, sondern auf die vertraglich vereinbarte Gesamtmiete abzustellen ist.